Κυπρος: Στο μικροσκόπιο οι επενδύσεις σε ακίνητα

Θεωρείτε ότι τα ακίνητα παραμένουν μια καλή επένδυση σήμερα?

Ο κυπριακός λαός σήμερα δίνει μία μάχη για να ξεφύγει από την τρέχουσα οικονομική και πολιτική κρίση. Ωστόσο, θα πρέπει να έχουμε πάντα κατά νου ότι οι δύσκολες στιγμές, όπως αυτές που διανύουμε δημιουργούν αφθονία μεγάλων επενδυτικών ευκαιριών. Το οικονομικό κλίμα που επικρατεί αποδεικνύεται τελικά ως πρόκληση.

Η τραπεζική και χρηματοπιστωτική κρίση της Κύπρου είχε καταστροφικές συνέπειες στην αγορά ακινήτων. Οι τιμές ενοικίασης και αγοράς έχουν δει σημαντική μείωση που οδηγείται από την πτώση της εγχώριας και της εξωτερικής ζήτησης, καθώς και την έλλειψη πρόσβασης σε πιστώσεις. Ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων αναμένεται μέσα στα επόμενα λίγα χρόνια (2016-18). Οι προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο τραπεζικός τομέας διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στην αγορά ακινήτων, η οποία είναι εκ φύσεως εξαρτώμενη από τη χρηματοδότηση. Μέχρι το κανονιστικό πλαίσιο να παγιωθεί και να αντιμετωπιστεί η υψηλή έκθεση σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ο τραπεζικός τομέας θα συνεχίσει να είναι ένα σημαντικό εμπόδιο για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.

Ωστόσο, δε θα μπορούσαμε να παραβλέψουμε το γεγονός ότι ο τομέας ακινήτων παραδοσιακά θεωρείται ένας από τους πιο επιτυχημένους τομείς επενδύσεων. Πριν από πέντε χρόνια, τα προβλήματα σχετικά με την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας πήραν μεγάλη δημοσιότητα, και παρόλα αυτά η ανάπτυξη ακινήτων συνέχισε να ‘ακμάζει’. Το θετικό είναι ότι η Κύπρος έχει αρχίσει να ανακτά την ψήφο εμπιστοσύνης της διεθνούς επενδυτικής κοινότητας και σημειώνεται αύξηση του ενδιαφέροντος από θεσμικούς επενδυτές. Οι ξένοι επενδυτές έχουν δει το σενάριο που εξελίσσεται στην Κύπρο να επαναλαμβάνεται, (αφού συνέβη ήδη σε Ισπανία, Ιρλανδία, Γερμανία) και γνωρίζουν ότι, σε δύο ή τρία χρόνια, η οικονομία θα αρχίσει να αναπτύσσεται και πάλι, με την προϋπόθεση ότι η χώρα εκσυγχρονίζει το δημόσιο τομέα της, ενισχύει την εποπτεία των φορέων, και αναδιαρθρώνει τον τραπεζικό κλάδο της.

Με προσδοκίες για επιστροφή στην ανάπτυξη το 2016-17, η αγορά ακινήτων μπορεί να αρχίσει να σταθεροποιείται, ιδιαίτερα καθώς το ρυθμιστικό πλαίσιο για εκποίηση ακινήτων εγκρίθηκε τελικά, και πέρασε από το κοινοβούλιο. Η επιβολή ενός τέτοιου πλαισίου μπορεί να είναι ένα δίκοπο μαχαίρι, καθώς από τη μία πλευρά, θα αποκατασταθεί η σταθερότητα στο τραπεζικό σύστημα με την αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και των ενυπόθηκων ακινήτων, ενώ από την άλλη θα δημιουργήσει πτωτικές πιέσεις στις τιμές στα ακίνητα λόγω πλειστηριασμών από τις τράπεζες στην αγορά των κατασχεθέντων ιδιοκτησιών. Ωστόσο, τέτοιες πτωτικές πιέσεις στις τιμές, δεν θα πρέπει να είναι σοβαρές, αφού είναι προς το συμφέρον των τραπεζών να προγραμματίσει αυτές τις δημοπρασίες με έναν τρόπο που δεν θα επηρεάσει σημαντικά τα εισπρακτέα έσοδα από την πώληση των κατασχεθέντων ιδιοκτησιών.

Αν ναι, ποια είδη ακινήτων και σε ποιες περιοχές?

Όσο αυξάνεται η προσφορά των ακινήτων του νησιού, αυξάνεται και η ζήτηση για την ανάπτυξη σε μαρίνες, συνεδριακά κέντρα, καζίνο, τεχνολογικά και επιστημονικά πάρκα και πολυτελή θέρετρα αναψυχής. Παρά τις δυσμενείς επιπτώσεις στον τραπεζικό τομέα, καθώς και το γεγονός ότι τα επιτόκια στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων στην Κύπρο παραμένουν τα υψηλότερα στην Ευρώπη, η αγορά έχει αρχίσει να δείχνει σημάδια «σταθερότητας». Έργα με προοπτική για την ανάπτυξη γης, όπως η Μαρίνα Λεμεσού, το Neapolis Eco-City, η Μαρίνα της Αγίας Νάπας, το Oval, το Jason, και πολλά άλλα, είχαν και θα έχουν σημαντική επίδραση στις προσδοκίες της αγοράς. Τα έργα αυτά πιθανόν να έχουν συμβάλει και στις οικονομικές επιδόσεις της Κύπρου, με τη συρρίκνωση του ΑΕΠ να είναι χαμηλότερη από ό, τι αναμενόταν αρχικά από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) επί δύο συναπτά έτη.

Επενδύσεις σε ιδιωτικές κλινικές και κέντρα αποκατάστασης επίσης αποτελούν ελκυστικές ευκαιρίες, αφού ο τομέας της υγείας αναπτύσσεται. Για τα εμπορικά και τα μικτής χρήσης ακίνητα (ανάλογα με το μέγεθος της επένδυσης), το ενδιαφέρον είναι κυρίως από ξένους επενδυτές. Ορισμένοι τοπικοί επενδυτές είναι φαινομενικά πρόθυμοι να επενδύσουν, αλλά κυρίως σε «επισφαλή στοιχεία ενεργητικού» (distressed assets) με σημαντική έκπτωση στην αγοραία αξία. Παράλληλα, οι τοπικές πηγές χρηματοδότησης επενδύσεων είναι περιορισμένες, αφού οι εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές (Ταμεία Συντάξεων και Προνοίας) έχουν ήδη επενδύσει παραπάνω από ότι χρειάζεται σε τοπικά ακίνητα και εξετάζουν πιθανές λύσεις αποεπένδυσης.

Στους επόμενους μήνες, αναμένουμε ότι θα ανακοινωθούν περισσότερες προσφορές που αφορούν κυρίως τον ξενοδοχειακό και τουριστικό τομέα επενδύσεων στα ακίνητα. Πριν από κάθε επένδυση θα πρέπει να εξεταστούν συγκεκριμένα στοιχεία του ενεργητικού και του σχεδίου ανάπτυξης, αναζητώντας ευκαιρίες για επένδυση σε έργα μεγάλης κλίμακας, είτε στον τομέα του τουρισμού και την ξενοδοχειακή βιομηχανία, είτε στην απόκτηση μη εξυπηρετούμενων δανείων, περιουσιακών στοιχείων κ.τ.λ..

Τι return πρέπει να έχει ένα ακίνητο για να θεωρείται καλή επένδυση με βάση και το κόστος αγοράς του?

Στην Κύπρο, “απόδοση επένδυσης” (return) είναι ένας όρος που δεν χρησιμοποιείται συχνά. Είναι ευρέως αποδεκτό, ωστόσο, ότι οι αποδόσεις αποτελούν χρήσιμο εργαλείο ανάλυσης που δείχνουν τη σχέση μεταξύ μισθωμάτων και τιμών των ακινήτων. Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς της Κύπρου, η απόδοση μιας επένδυσης σε ακίνητα πρέπει να «ανταμείψει» τους θεσμικούς επενδυτές για το επιπλέον κίνδυνο της αγοράς της Κύπρου (market and liquidity risk), για την αβεβαιότητα της αγοράς αλλά και για την έλλειψη ρευστότητας και περιορισμένων στρατηγικών εξόδου.

Οι επενδυτές θα συγκρίνουν πιθανές ευκαιρίες επένδυσης με άλλες αγορές και θα «απαιτήσουν» επιπλέον αποδόσεις για να αναλάβουν λιγότερο ελκυστικές επενδύσεις. Δεδομένου του κινδύνου της αγοράς αλλά και της έλλειψης ρευστότητας, οι επενδυτές ψάχνουν αποδόσεις με εύρος 10%-18% για υγιές ακίνητα, ανάλογα και με τον κατασκευαστικό και επενδυτικό κίνδυνο που χρειάζεται να αναλάβουν.

Dr. George Mountis [Managing Partner], Costas Zeniou [Senior Analyst], Anastasia Vertsoni [Analyst]

T: +357 22 000060 | F:  +357 22 000080 | W: www.delfipartners.com

Comments are closed.